ゲストハウスで、人生がもっと楽しくなる Happy life with GUEST HOUSE by Guest House PROJECT
マニュアル閲覧に当たって
このマニュアルの著作権はゲストハウスプロジェクトが保有しており、 無料・有料を問わず、無断転載・配布は、禁止させて頂いております。＜ゲストハウス開業マニュアル 目次＞
ステップ１） 開業したいゲストハウスを想像しよう！
- どのような魅力を誰にアピールするか
- どの観光地に開業するか
- ゲストハウスの店舗名とキャッチフレーズを考えてみよう
ステップ２） 物件探しを始めよう
- どれぐらいのキャパシティにするか
- 間取り、立地、家賃など、希望の条件を考える
- 実際に物件を探してみよう
- 気に入った物件を、調査してみよう
ステップ３） 資金調達の目処をつける
- 物件キャパシティに応じた、必要経費を算出してみる
- 資金調達の手段を探る
ステップ４） お役所との交渉は早めにスタート
- ゲストハウス開業に当たって必要な申請・許可
- その①：用途変更に伴う建築確認申請と確認済証（建築課・都市計画課）
- その②：消防法例適合通知書（消防署）
- その③：旅館業の営業許可書（衛生課・保健所）
- 物件を申し込む前にちょと待って！お役所での事前確認を忘れずに！
ステップ５） ホームページを作り始めよう
- 人気ゲストハウスのホームページを見てみよう
- ホームページを実際に作ってみる
- キーワードを決めて、SEO対策を忘れずに
ステップ６） 備品や材料・工務店・業者の目処を立てよう
- お宿に必要な備品の購入先
- 開業するために必要な工事と業者の目処をたてる
- リネン業者を探す
ステップ７） 物件を決定し、賃貸借契約を結ぶ
- 賃貸借契約の種類と契約期間
- 見落としてはならない、契約条件
- 賃貸借契約に必要なもの
- ご近所さまへのご挨拶は忘れずに
- ライフラインの申し込み
ステップ８） 改修工事を進める
- 意外と自分でできる！改修工事
- 見積もりの依頼と業者の選定
ステップ９） 予約受付はオープン前に
- オープンの日を決め、予約受付を開始しよう
- 予約管理に便利なツール
- 集客に役立つ、宿泊施設予約サイト
ステップ１０） さあ！オープン！！
- 開業準備のチェックリスト
- 宿守として、経営者として大事なこと
＜ゲストハウス開業マニュアル 詳細＞
ステップ１） 開業したいゲストハウスを想像しよう！
どのような魅力を誰にアピールするか
ゲストハウスの「魅力」と一口に言っても、さまざまなものがあります。
主なものとして、町家や新築、ログハウスなどといった
「物件の魅力」。
飲み会やイベントを開催したり、フレンドリーなスタッフが多いなど、「人の魅力」。
観光をサポートしたり、タオルが無料だったり、カフェが併設されているなど、「サービスの魅力」。
駅から近い、有名観光地が至近、風情のある田舎など、「立地の魅力」。
これらを組み合わせて、自分が作りたいゲストハウスをイメージしてみましょう。
それがあなたのゲストハウスの魅力となります。
そして、その魅力にあう物件をこれから探していくことになります。
また、その魅力が一番アピールしやすい、お客様像をイメージすることも大事です。
例えば、
－ 欧米人をターゲットに、快適なゲストハウス
－ コアなバックパッカーをターゲットに、ドミトリー専門の隠れ家ゲストハウス
－ 若い女性をターゲットに、インテリアにこだわった、かわいいゲストハウス
などです。 あなたは、どんなゲストハウスをつくりたいですか？どの観光地に開業するか
日本には、さまざまな観光地があります。
あなたはどの観光地にゲストハウスを開業しますか？
実家がある、友達が多いというのも、大事な場所選びの理由ですが、 それだけではなく、「そこに宿泊客が来るか」、「競合となるゲストハウスはどの程度あるのか」、といった情報も集めてみましょう。
下記のグラフは、主な日本の観光地の宿泊客数、宿泊施設数、ゲストハウス数、宿泊施設の平均稼働率です（2008年10～12月期）
宿泊施設には、旅館・リゾートホテル・ビジネスホテル・シティホテルが含まれます。
延べ宿泊客数（人） 宿泊施設数（件） ゲストハウス数（件） 宿泊施設の
平均稼働率（％）札幌市 1,900,050 116 4 55.8 東京（23区） 8,066,800 405 10 68.2 金沢市 389,030 43 1 52.7 高山市 398,180 58 1 37.4 名古屋 1,438,560 94 1 61.7 京都市 2,421,650 157 41 74.3 奈良市 221,380 36 3 52.7 大阪市 3,425,200 158 6 67.7 神戸市 1,338,110 91 2 57.1 広島市 851,940 67 3 62.2 福岡市 1,474,030 99 4 59.8 長崎市 425,410 47 2 50.9 沖縄県 2,892,440 194 107 56.7
注１） 「ゲストハウス数」はゲストハウスと名がついている、一人5000円程度までの宿、もしくはドミトリーのある宿をゲストハウスとしております。 長期のシェアハウスは除外しております。2009年6月時点の数字です。
注２） 宿泊客数、宿泊施設数、宿泊施設の平均稼働率は国土交通省の統計を元に作成しております。
上記のデータは、10～12月期の3ヶ月ですが、シーズンによる年間の変更もチェックした方がよいでしょう。
また、ゲストハウスの場合、外国人観光者数も考慮に入れる必要があります。
また、実際にその観光地のゲストハウスに泊まりに行って、オーナーさんとイロイロ話してみるのも参考になるでしょう。
ゲストハウスの店舗名とキャッチフレーズを考えてみよう
以上、ゲストハウスの魅力と、オープンする観光地のイメージができたら、キャッチフレーズも考えてみましょう。
つまり、あなたのゲストハウスを短い文章で表して下さい。
例えば、
－ 「カオサン東京ゲストハウスへようこそ！！東京で一番安く快適なホステルです。」
（ゲストハウス カオサンさん ＠東京）
－ 「京都のゲストハウスで町家に宿泊」
（ゲストハウス 和楽庵 ＠京都）
－ 「ゲストハウス由苑は大阪の隠れ家のような安宿です」
（ゲストハウス 由苑さん ＠大阪）
－ 「ゲストハウス界音は福岡・博多の町屋を改装した安宿です」
（ゲストハウス 界音さん ＠福岡）
－ 「金沢駅（東口）から徒歩５分。
鞍月用水沿いの町家を改修した金沢初のゲストハウス！」
（ゲストハウス ポンギーさん ＠金沢）
－ 「”安くて便利で快適な宿”がコンセプト。
JR京都駅より徒歩９分でどこへ行くにも便利な場所です。」
（ケイズハウスさん ＠京都・広島・富士・伊豆・白馬・東京）
このキャッチフレーズが、あなたのゲストハウスの特徴になり、ホームページ上のサブタイトルになる訳です。
ステップ２） 物件探しを始めよう
どれぐらいのキャパシティにするか
それでは、物件探しを始めるにあたって、物件の希望条件を考えてみましょう。
まずは、キャパシティ。ゲストハウスといっても、大小その規模は様々です。
5人程度の小さいところもあれば、100人以上を収容できる大規模ゲストハウスも。
ゲストハウスの経費の内、大きいのは家賃や人件費などの固定費です。
キャパシティが多くなれば、同じ固定費でより多くの売り上げを上げることができます。
その一方で、大きくなればなるほど、経営者としての管理も難しくなりますし、営業許可をとる条件も難しくなります。
もちろん、開業に必要な資金も多くなります。
一般的には、20人前後のゲストハウスが多いようです。
あなたは、どの程度のキャパシティのゲストハウスを開業しますか？
バリバリ経営者として大規模なゲストハウスをやりますか？
それとものんびりアットホームで小さいゲストハウスをやりますか？
あなたの経営方針、またやりたいゲストハウスの内容に応じた、キャパシティを考えてみましょう。
間取り、立地、家賃など、希望の条件を考える
＜間取りについて＞
希望の間取りを考えるにあたっては、上記で想定したキャパシティをどのように部屋割りするかを考えます。
客室のパターンとしては、
－ 4人以上の大部屋 （４人～）
－ トリプル （３人）
－ ツイン （２人）
－ ダブル （２人）
－ シングル （１人）
－ 男女ドミトリー
となります。
（カッコ内は個室の定員数）
キャパシティが10人の場合、例えば、ツイン2室、ダブル1室、ドミトリー4人1室の4部屋に部屋割りができます。
客室以外にも、共同キッチンや、交流スペース、フロントを入れると、必要な客室数＋２～３室が必要となります。
＜立地について＞
次に、立地です。立地として考えるべきポイントは、
① 主要な駅からの交通の便のよさ
② 主要な観光スポットへの交通の便のよさ
③ 土地の特徴（街中かちょっとはずれか、オフィス街か住宅地かなど）
①に関しては、特に外国人のお客様は、主要な駅（例：京都駅や博多駅など）からのアクセスの良さを重視する傾向があるようです。
もちろん、日本人のお客様にとっても大事なポイントです。
②について、「○○まで徒歩×分！」などと、立地のよさをアピールすることができます。
③については、自分のやりたいゲストハウスのイメージともリンクします。
のんびりやりたい方は、ちょっと郊外の閑静な場所でもよいかもしれません。
大きくやりたい方は、駅から近い繁華街だと、より集客が見込めるかもしれません。
また、駅から近いところには、外国人のお客様が集まりやすいなど、立地によって、集まるお客様像が変わる、ということも、多くのオーナーさんたちが実感しています。
③については、その土地の「用途地域」の話も関係してきます。
詳しくは、ステップ４）の「物件の事前確認を忘れずに！」のパートで記述します。
＜家賃について＞
最後に家賃です。家賃を考えるに当たっては、「キャパシティと家賃のバランス」が重要になってきます。
例えば、キャパシティが5人、一人当たりの宿代が2,500円の宿があったとします。仮に毎日満室だっとしても、売り上げは、
2,500円×5人×30日＝37.5万円／月
という計算になります。そして、この物件の家賃が30万円だった場合、ほとんど利益がでないことになります。
この例は極端ですが、「キャパシティと家賃のバランス」とは、このようなことがないように、キャパシティに応じた家賃設定をする、ということです。
家賃の目安としては、ゲストハウスが7割稼動した状態で、売り上げの20～30％程度でしょう。
このステップの最初で想定した、キャパシティに一人当たりの宿代を掛けて、7割稼動売り上げを算出し、 その20％～30％程度になるよう、目安となる家賃をイメージしておきましょう。
一人当たり宿代（円） × キャパシティ（人） × 30日 × 稼働率70％
＝ 7割稼動売り上げ（円）
この「7割」という数字は、京都のゲストハウスのオーナーさんたちに、ヒアリングした数字が元になっています。 つまり、大体平均すると、7割程度稼動しているお宿が多いため、ここでは「7割」という数字を利用しています。
ただ、それほど稼動が見込めない場合は、もう少し稼働率を下げて見積もる方がよいと思います。実際に物件を探してみよう
ゲストハウスを開業するに当たって、多くのオーナーさんが一番大変だったものの一つに挙げるのが、物件探しです。
気に入る物件を見つけるまで、1年近く毎日町を歩いたり、不動産をめぐったりという方も。
2～3ヶ月程探し、ある程度のところ妥協した方も。
かと思えば、探し始めて1件目の物件が運命の出会いだった、ラッキーな方も。
物件との出会いは「運」と「縁」によるところが多いです。ただ、その「運」と「縁」も、自分の努力で高めることもできます。
物件の探し方としては、大きく挙げると、
① 口コミ ： とにかく色んな人に「ゲストハウスをやる！」という話をすると、思いもよらない所から話が舞い込むことも。
② ネット ： 「町家」、「賃貸」など、希望のキーワードを入れて検索をかけると、出てくる場合も。
また、気になる不動産のネット物件情報をこまめにチェックしたりも有効です。
③ 不動産 ： 希望の条件を伝えて、不動産の方に探してもらう方法。
依頼したもののいい物件が無かった場合、不動産の方がよく言う、「今後いい物件が出てくれば連絡します。」という言葉は、あまり当てになりません。。。 こまめに、こちらから連絡を取りましょう。
④ NPO・地域団体 ： ある程度大きな町になると、「××町並み保存会」や「○○ネットワーク」といった、
その土地に密着した情報を扱う団体が存在する場合もあります。
その団体の方のみが握っている物件情報、なんてものもあります。
⑤ 足で探す ： 自分の足を使って、空き家や賃貸の看板が掛かっている物件がないか、探したオーナーさんも多いようです。
仮に、看板が掛かっていなくても、人が住んでいる形跡がなければ、近くの不動産を通じて、賃貸交渉をしてみるのも手です。 ちなみに、人が住んでいるかどうかは、電気メーターを見て回っているかどうかを確認します。
ゲストハウスオーナーさんが実際にどのように物件を探したかは、こちらのページで紹介しています。
気に入った物件を、調査してみよう
気に入った物件があった場合、その物件について、色々な角度から調査してみましょう。
① 収益性
その物件で、きちんと利益がでるかを判断します。
まずは、見込める売上げを計算してみましょう。
一人当たり宿代（円） × キャパシティ（人） × 30日 × 想定稼働率（％）
＝ 見込み売り上げ（円）
という計算で、おおよその売上げの試算をします。
「想定稼動率」は、ステップ１）の「どの観光地に開業するか」の章で出てきた、「宿泊施設の平均稼働率」を使ってみてもいいでしょう。
また、開業したい場所に既にあるゲストハウスに、「どの程度お客様が入っているか」聞き込みに行ってもいいかもしれません。
次に、コストです。
ゲストハウスの運営にかかる主なコストとしては、次のようなものが考えられます。
－ 家賃（固定費）
－ 人件費（固定費）
－ 水道光熱費（変動費）
－ 消耗品費（変動費）
－ リネンリース費（変動費）
－ 通信費（変動費）
－ その他雑費（変動費）
特に大きいのは、家賃と人件費です。特に家賃は、一旦支払額が決定してしまうと、その後どれだけ宿の稼働率が低くても調整できません。
この物件、この家賃で、どの程度の利益がでそうか、冷静な目で判断してみて下さい。
そして、その家賃で収益が上がらない場合、また相場よりも高いと感じる場合は、値下げ交渉をしましょう。
② 交通の便のよさ
あなたの候補物件は、主要な駅からどのような交通機関で、何分ほどかかりますか？
主要な駅とは、その土地の玄関口となる駅です。
（例えば、京都の場合は「JR京都駅」となります。）
また、主要な観光スポットへのアクセス方法も見てみましょう。
目安としては、
主要な駅から乗り換えなしで30分以内で来れるか？
近いと言える観光スポットが１～２箇所あるか？
を参考にしてみて下さい。
③ ご近所の環境
あなたの候補物件の近くには、何がありますか？
一般的に、宿の近くにあると便利なものには、次のようなものが挙げられます。
－ スーパー・コンビニ
－ 銭湯
－ 駐車場
－ おいしいレストラン
－ コインランドリー
また、ヤクザの事務所や口うるさいご近所さんなどは、近くにあって欲しくないものに挙げられるでしょう。
実際に、歩き回ったり、ご近所の方に声をかけてみたりして、調査してみましょう。
ステップ３） 資金調達の目処をつける
物件キャパシティに応じた、必要経費を算出してみる
さあ、ある程度物件の目処がついたところで、その物件でゲストハウスを開業するに当たって必要な経費を算出してみましょう。
開業に必要な資金としては、大きく４種類。
① 改修工事費用
物件の内装・外装工事費、水まわり工事費、電気工事費、ごとに大よその金額見積もるといいでしょう。
② 宿の備品の購入費用
客室の備品、共有スペースの備品、スタッフ用備品ごとに、ゲストハウスのキャパシティに応じた金額を算出してみましょう。
③ 当面の運転資金
少なくとも、3～6ヶ月は売上げがなくとも、支払いが滞らないように、運転資金を準備しておきましょう。
④ 保証金と前払い家賃
テナントの場合、保証金は地域によっても違いますが、６ヶ月～１２ヶ月程度。
前払い家賃は、大体１～２か月分のところが多いようです。改修中も賃料が発生しますので、その分も忘れずに。
資金調達の手段を探る
必要な経費が大体分かったところで、次にその調達方法です。
主な調達方法としては、
－ 自己資金
－ 親類・知人からの借入れ
－ 銀行や公庫などの金融機関からの借入れ
－ 自治体からの援助
などが挙げられます。
金融機関から借入れる場合は、三菱東京UFJなどの大手銀行は、小額融資はあまり相手にしてくれません。
××銀行や、○○信用金庫など、地域に密着した地銀に相談に行くとよいでしょう。
また、公庫として代表的なものは、「日本政策金融公庫」があります。
日本政策金融公庫が提供する様々な融資事業の中でも、「国民生活事業」に該当する方が多いでしょう。
ゲストハウスを開業するに当たって、該当する融資の種類としては、下記のようなものがあります。
生活衛生貸付
新規開業資金
女性、若者／シニア起業家資金
また、 新創業融資制度を組み合わせることによって、担保・保証人が不要になります。
これらの融資制度の特徴をまとめると、
融資名 融資額 担保・保証人 利率 生活衛生貸付 4億円以内 必要 1.4-3.5％ 新規開業資金 7,200万円以内 必要 2.3-3.5％ 女性、若者／シニア起業家資金 7,200万円以内 必要 1.4-3.5％ （上記の融資制度との組み合わせ利用する制度 ） 新創業融資制度 1,000万円以内 不要 基準利率＋1.2％
注） 金利は平成21年6月22日現在、年利の数字です。
下記のグラフは、ゲストハウスのオーナーさんが実際どのように開業資金を集めたか、を表すグラフです。
みなさん、目標に向けてコツコツ貯金されていたようですね。
さて、最後に、自治体からの援助です。
地方自治体によっては、宿を開業したり、古い町家を改修したりなど、一定の条件に該当する場合、融資をしてくれる自治体もあるようです。
例えば、奈良県の場合、「宿創業資金」 や「奈良の宿パワーアップ資金」などがあります。
念のため、このような融資制度があなたの自治体にもあるかどうか、市役所や県庁などで尋ねてみるといいでしょう。
改修工事費用は、物件の規模や状態、また営業許可を取得するために必要な設備に応じて大きく変わります。
小規模で自分たちで改修工事をやった人では、トータル200万円程度で開業された方もいます。
また、大きな物件では、1000万円以上かかった方もいます。
ステップ４） お役所との交渉は早めにスタート
ゲストハウス開業に当たって必要な申請・許可
旅館業法では、宿泊業が旅館、ホテル、簡易宿所、下宿の4つの営業形態に分類され、
それぞれごとに、規則が定められています。
ゲストハウスはこの内「簡易宿所」に該当します。
従って、旅館業法にのっとった設備を整え、簡易宿所としての「営業許可書」を取得する必要があります。
ちなみに、簡易宿所の新規開業は、市役所などの衛生課が最初の窓口となります。
開業に必要なその他の申請・許可には、用途変更に伴う「建築確認申請」と「建築確認済証」もあります。
この建築確認申請ですが、必要な物件と、不要な物件とがあります。
また、「消防法例適合通知書」も取得する必要があります。
「消防法例適合通知書」は、かつては「適マーク」として一般的に認知されており、当時「適マーク」取得と営業許可書の取得は別物だったようです。
しかし、消防法に違反する旅館業者が多かったことから、現在では、営業許可書の申請に必要な書類の中に、この「消防法例適合通知書」が入っています。
すなわち、消防法例適合通知書がないと、営業許可書の申請すらできないということになります。
それでは、それぞれの申請・許可について見ていきましょう。
その①：用途変更に伴う建築確認申請と確認済証（建築課・都市計画課）
営業許可について、市役所などの衛生課に行った場合、一通りの説明を受けた後で、
「建築課（または都市計画課）に行って、用途変更に伴う建築確認申請が必要かどうか、確認してきて下さい。」
と言われることになると思われます。
そもそも、この「用途変更」や「建築確認申請」とは、どのようなものなのでしょうか？
＜用途変更について＞
用途変更とは、建築物の用途（住宅や商業施設、工場など）を変更することを意味します。
例えば、住宅として利用されていた物件を、ゲストハウスにする場合、物件が利用される用途が変更するので、用途変更に当たります。
また、元旅館だった物件を、ゲストハウスにする場合、いずれも旅館業にあたりますので、用途変更には当たらないということになります。
＜建築確認申請について＞
建築確認申請とは、建物を建築する場合に、その計画が建築基準法等に適合するものかどうか、建築主事の確認を受けるための申請をすることです。
市区町村の建築課・都市計画課が窓口になります。
そして、その建築確認の検査を完了した物件には、「建築確認済証」が給付されることになります。
「建物を建築する場合に」という言葉には、新築のみならず、前述の用途変更にあたる場合をも含みます。
この場合、住宅として「建築確認済証」が既にある物件だとしても、旅館の構造基準を満たしているかどうか、新たに建築確認申請をする必要があります。
また、例え既存不適格の物件であったとしても、用途変更によって建築基準法が適応され、建築確認申請が必要となります。
（「既存不適格」の物件とは、現在の建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のことです。 建築基準法が施行された時点で、すでに存在していた建築物等や、その時点で既に工事中であった建築物が含まれます。）
ただ、用途変更に当たらない元旅館だった物件や、小規模な物件など、建築確認申請が必要ない場合もあるので、 事前に建築課・都市計画課との交渉が必要になります。
＜建築確認申請に伴う工事＞
建築確認申請が必要となった場合、それに伴う工事が発生します。
建築確認申請は素人ではさすがにムリがありますので、設計士や建築士を入れる必要があるでしょう。
詳しくは、その設計士や建築士が指導しますが、旅館業に該当する工事の例としては、
－ ３階以上の階は耐火建築物にする必要
－ ２階の部分に限り300㎡以上ある場合は準耐火建築物にする必要
－ 避難通路、消火設備、非常用照明などの防災設備
など、様々なものがあります。
建築確認申請には、かなりの時間と出費がかかると思われますので、なんとか避けたいものです。 場合によっては、候補物件をあきらめざるを得ない場合も。
早めに建築確認申請が必要かどうかを確認しておきましょう。
その②：消防法例適合通知書（消防署）
消防法例適合通知書とは、その名の通り、旅館業として消防法に適合しているかを消防署が検査・審査し、それを書面で通知するものです。
現在は、営業許可の申請に必要な書類の一つとなっているので、必ず取得する必要があります。
適合通知書を取得するには、消防法で定められた設備を設置するとともに、様々な書類を作成する必要があります。
＜設置すべき消防設備＞
消防設備の内容は、次のような条件によって決められていきます。
－ 物件の延べ面積
－ 地階の面積と、有窓か無窓か
－ 何階立てか
－ 収容人数は何人か
それぞれの条件によって、必要な消防設備は変わってきますが、 どのような物件でも必ず必要になるのは、「誘導灯」、「カーテン等の防炎措置」、「火災報知器」です。
それ以外には、消火器具、自動火災報設備、非難器具、屋内消火栓設備などが、先ほどの条件に応じて付加されます。
物件の候補がある程度決まった時点で、図面を持って消防署に行ってみましょう。 消防署の職員が図面を元に、必要な設備を教えてくれるはずです。
その③：旅館業の営業許可書（衛生課・保健所）
それでは、次に旅館業の営業許可書を取得するのに必要なことを確認してみましょう。
＜営業許可書の担当窓口＞
旅館業の新規開業は、市役所などの衛生課が最初の窓口となります。
そこで一通りの説明を受けて、かつ、建築確認も不要となった場合は、保健所の管轄となります。
実際に検査に来るのは、保健所の人ですが、最終判断は再度、市役所などの衛生課に戻されます。
地域によっては、全て同じ窓口の場合もあるでしょう。＜旅館業の種類と構造設備＞
旅館業法では、宿泊業が旅館、ホテル、簡易宿所、下宿の4つの営業形態に分類され、 それぞれごとに、構造設備の基準が定められています。
客室の数 客室の広さ ホテル 10室以上 洋室：9㎡以上
和室：7㎡以上旅館 5室以上 洋室：9㎡以上
和室：7㎡以上簡易宿所 客室の延べ床面積の合計が33㎡以上 下宿 （客室の数や広さについての規定はない）
すなわち、
客室の面積が33㎡以上取れない小さな物件は、簡易宿所にはできない訳です。
また、多人数（２人以上）を収容する客室は、全客室の２分の１をこえる必要があるという基準もあります。
つまり、シングルルーム専門のゲストハウスはできないことになります。
あとは、一人あたりの寝室面積が、洋室の場合は3㎡以上、和室の場合は2.5㎡以上とも定められています。
（寝室面積とは、お布団を敷くことのできる面積です。従って、縁側などは含まれません。 客室床面積とは数字が違う場合もあるので、注意が必要です。）
また、客室の採光面積（外に面した窓の面積）は、客室床面積の1/8以上が必要です。＜設置すべき設備＞
旅館業法では、大まかな必要な設備の内容が規定されていますが、必要な数や基準は、自治体によってその基準に多少の違いがあります。
必要な設備としては、次のようなものが挙げられます。
① トイレとトイレ専用手洗い
② 洗面所と十分な数の給水栓
③ お風呂（特に湯船）
④ 帳場
①と②に関しては、ゲストハウスの収容人数に応じて、必要な数が決められています。
また、お風呂や帳場に関しても、様々な基準が決められています。
物件の候補がある程度決まった時点で、図面を持って衛生課に行ってみましょう。 衛生課の職員が図面を元に、必要な設備を教えてくれるはずです。
物件を申し込む前にちょと待って！お役所での事前確認を忘れずに！
あなたの候補物件がいかに魅力的な物件だとしても、急いで契約してはいけません。
本当に、その物件で旅館業の営業許可が下りそうか、事前確認のため、図面や賃貸物件の案内などを持って、お役所に行ってみましょう。
契約を済ました後で、営業許可が下りない物件と分かっても後の祭りです。
最低限、事前確認の際にチェックすべきことは、以下の通りになります。
① 用途地域 ＠建築課・都市計画課
② 建築確認申請の必要性 ＠建築課・都市計画課
③ 法令・条例・指導基準に制限されないか ＠建築課・都市計画課
④ 必要な設備が足りそうか ＠衛生課・保健所、消防署
⑤ 学校照会が必要か ＠衛生課・保健所
②、④については前述の通りなので、①、③、⑤についてご説明します。
①用途地域について
用途地域とは、都市計画法で定められたその土地の利用方法です。住宅専用地域から、商業地域、工業地域と全部で12種類に分類されます。
一部の住居専用地域や工業地域など、旅館業ができない地域もありますので、建築課・都市計画課などで確認しましょう。
③法令・条例・指導基準に制限されないかについて
例えば、京都では路地に関する条例があり、細い路地の奥では旅館業は開業できません。 また、保存地区が設定されており、この中では旅館業が開業できない場合もあります。
このように、おすまいの自治体によっては、開業を制限する法令や条例があります。事前に確認しましょう。
⑤学校照会が必要かについて
宿の半径100ｍ以内に、学校・児童館・公園などの施設がある場合、その施設に旅館業を開業してもよいかを問う、学校照会が必要になります。 開業できなくなる可能性は低いですが、1ヶ月～2ヶ月程度かかるので、予め心しておく必要があります。
ステップ５） ホームページを作り始めよう
人気ゲストハウスのホームページを見てみよう
物件が決定するまでは、比較的時間に余裕があるようです。
時間のある内に、できる作業は進めて置きましょう。
その1つがホームページ作りです。
まず、どのようなホームページを作るとよいか、イメージしてみましょう。
ステップ１）「どのような魅力を誰にアピールするか」の章で考えてみた、 ゲストハウスの魅力と、ターゲットとなるお客様像が好むようなホームページ作りがポイントです。
ちょっとここで、人気のあるゲストハウスのホームページをのぞいてみましょう。
人気の秘密が見えてくるかもしれません。
ゲストハウス 錺屋 さん ＠京都
若い女性をターゲットにした町家のゲストハウスが魅力の錺屋さんは、かわいくもシックなデザインですね。
ゲストハウス 由苑 さん ＠大阪
バックパッカーをターゲットにし、フレンドリーな魅力が人気の由苑さん。ホームページからは、スタッフの魅力が感じられます。
ケイズハウス さん ＠東京・京都・広島・富士山
便利さと快適・清潔さが欧米人に人気のケイズハウスさん。ホームページもスッキリとしたデザインで、快適さが伝わってきます。
オーナーさんやスタッフのブログがある、というのも人気ゲストハウスのホームページに多い特徴です。
ゲストハウスや旅の情報発信だけではなく、ブログを通じて、オーナーさんやスタッフの人柄がアピールできるメリットも。
ホームページを実際に作ってみる
有名なホームページ作成ソフトとしては、「ホームページビルダー」があります。
販売元のIBMのサイトでは、体験版のホームページビルダーを利用することができます。
ホームページビルダー 体験版
また、自分でHTMLを打てると、開業後のホームページ管理にも役立つでしょう。
参考になるサイトは色々あるので、勉強までに見てみてもいいかもしれません。
＜ホームページ作成に関するサイト＞
－ 「初心者が教えるホームページの作り方」
－ 「とほほのＷＷＷ入門」
－ 「１時間でつくるホームページ」
物件が決まるまでには、時間がかかる場合が多いです。
多くのオーナーさんたちが、この時期に「前に進んでいる感じがしない」、「先が見えない」というつらい気持ちを経験しています。
そんな、時間のあるときに、予めやっておけることをしておくと、気分転換にもなるでしょう。
HTMLの勉強やホームページ作成作業は、そんな時期に始めておいてもソンはありません。 物件やゲストハウスの詳細が決まらないと作れない部分は、空白にしておけばいい訳ですから。
キーワードを決めて、SEO対策を忘れずに
SEO対策とは、「検索エンジン最適化」を意味します。
すなわち、 ある特定の検索エンジンを対象として、検索結果でより上位に現れるようにウェブページを作成することです。
簡単に言うと、あなたのゲストハウスが東京にある場合、グーグルやヤフーで、「東京」「ゲストハウス」と検索をかけた場合、 その検索結果のリストの上位に表示されるようにすることです。
上位に表示されることで、あなたのホームページへのアクセスがより多くなると言えるでしょう。
SEO対策でまずすべきことは、キーワードを決めることです。
すなわち、どのような単語で検索してもらうと、あなたのゲストハウスのホームページにたどり着くのか、その単語を考えましょう。
あなたが、ステップ１）で考えた、ゲストハウスの魅力や、開業する場所、そしてもちろん「ゲストハウス」も キーワードの候補になるでしょう。
ステップ６） 備品や材料・工務店・業者の目処を立てよう
お宿に必要な備品の購入先
賃貸借契約を結び、工事が開始してからは、何かと忙しいものです。
どのような備品が必要かについては、ステップ３）の必要経費の章でリストアップしましたので、 次にその備品をどこで購入するか、その目処を立てて置くと、後でバタバタしません。
備品を購入する上で、便利なのはインターネットです。
買出しに出かける手間もかからず、またその品揃えの多さも魅力です。
一定量購入すると、送料が無料になり、お店で購入するよりも安く上がります。
例えば、業務用品のアスクルさんは、1,900円以上の購入で送料が無料になります。
＜備品購入に便利なサイト＞
－ アスクル
－ 楽天市場
－ Yahoo!オークション
消防法例適合通知書の取得に必要な、誘導等などは、新品だと高いものですが、 オークションだと、中古になりますが破格の値段で手に入れることができます。
いい出物があった場合、早めに購入しておくと、経費が浮きます。
また、アンティーク小物や古い家具などは、一点ものですので、 時間の余裕があるときに、リサイクルショップやオークションなどで、購入しておくといいでしょう。開業するために必要な工事と業者の目処をたてる
改修工事をやるに当たって、予め必要な工事とその工事を任せる業者の目処をつけておくと、 賃貸借契約開始と同時に、業者に見積もり依頼→工事着工ができるので、時間の無駄が省けます。
なにしろ、通常は改修工事中も賃料が発生しますので、１日でも無駄をなくしたいところです。
ステップ４）の「お役所との交渉は早めにスタート」の章を、予めきっちり実行していれば、 開業までに必要な工事の概要は把握できているかと思います。
それらの工事の内、以下のものは自分ではできない工事ですので、業者に依頼することになります。
－ 内装・外装工事（自分でやれること以外）
－ 水周り工事（トイレの増設や、お風呂工事、洗面所の設置など）
－ 電気工事（誘導灯、非常灯、コンセントの増設など）
－ 畳や襖の新調・張替えと設置
特に、電気工事の方は、「電気工事士」もしくは「消防設備士」の免許を持った人でないと行えません。
自分でその地域の業者を探すのもいいですし、あなたの物件を管理する不動産会社の担当者に相談してもいいでしょう。
ご確認までに。
ステップ６）でやる作業は、あくまで目処を立てるだけです。
実際に業者に依頼して、見積もりを作ってもらうのは、賃貸借契約後のステップ８）「改修工事を進める」時点になります。
最後に、繰り返しになりますが、備品の購入先、工事を依頼する業者の目処をたてて置いて、 賃貸借契約が開始するのと同時にすぐ動けるようにしておきましょう。
リネン業者を探す
ゲストハウスで利用するシーツやホーフを手洗いする予定の方は関係のない話ですが、 一般的には、リネン業者を利用するようです。
業者によって、価格に違いがあるようですが、大体、シーツ・ホーフ・ピローの３点セットで100円～250円程度でしょう。
自分でタウンページなどをくくって探すのもよいですし、 近くの民宿や他のゲストハウスに、質問してみるても手っ取り早く業者が見つかるでしょう。
ステップ７） 物件を決定し、賃貸借契約を結ぶ
賃貸借契約の種類と契約期間
見落としてはならない、契約条件
賃貸物件の広告や案内書の中で、見落としてはならない点がいくつかあります。
－ ① 家賃と管理費用について
－ ② 家主の責任範囲について
－ ③ 保証金とその返還率について
－ ④ 更新料について
これらの契約条件の詳細は、物件広告だけでなく、契約前に書面上で説明される「重要事項説明書」に記載されています。
それでは、一つ一つについて、見てみましょう。① 家賃と管理費用について
ステップ２）の「収益性の調査」のところで、おおよそ、その家賃でちゃんと利益があがるのかを計算したと思います。
その家賃で収益が上がらない場合、また相場よりも高いと感じる場合は、値下げ交渉をしましょう。
値下げ交渉の一つの材料として、「管理費用の上乗せ」があるかどうかは確認しましょう。
通常、家主は管理不動産会社に家賃の５％程度の費用を支払って、物件にまつわる管理業務を代行してもらっています。
その管理費用を家賃に上乗せしている家主さんも多いのです。
例えば、家賃が31万5千円というように、中途半端な数字を見たことはありませんか？
本来の家賃30万円 × ５％ ＝ 1万5千円が、上乗せされている可能性が高いです。
本来は家主さんが支払う費用、100歩譲っても、折半すべき費用です。
中途半端な家賃の金額を見たときには、思い切って交渉してみましょう。
② 家主の責任範囲について
家主の責任とは、家主側がどこまで責任を持って、物件の維持管理をしていくのか、という話です。
例えば、雨漏りが発生した場合の修理費用を、家主と借主のどちらが負担するのか、という点など、 修理費用が発生する項目について、予め責任の所在をはっきりさせておくといいでしょう。
③ 保証金の返還率について
「定期借家契約」では保証金、「普通借家契約」の場合は、敷金（地域によっては保証金）と呼ばれているようです。
保証金とは、契約を守ることを担保するために支払うお金を意味します。
具体的には、 物件を返還する際に、修繕が必要な場合の費用や、契約期間満了前に途中解約する場合などのペナルティチャージがその保証金から当てられます。
保証金の相場は家賃の3～10か月分。
多い場合は値下げ交渉をしましょう。
また、その保証金には、返還率が定められています。
「定期借家契約」を結ぶ場合は、契約期間の内、途中解約する場合など、 その経過年数に応じて何％が借主に返還されるかが明記されています。
また、「普通借家契約」の場合は、敷金（地域によっては保証金）が、実費を解約引という形で引かれる場合が多いです。
保証金は相場よりも、多いのか少ないのか、またきちんと帰ってくるのか、を確認した方がよいでしょう。
④ 更新料について
「普通借家契約」の場合、契約を更新する際には「新賃料の○月分」の更新料が必要になる場合が多いです。
一方、「定期借家契約」の場合はあらかじめ契約期間が決まっており、更新は原則できませんので更新料はありません。
もし、更新料が明記されていたら、契約期間満了後の再契約に伴う「再契約料」を意味するのかもしれません。
ただ、その場合は、「再契約の定め」もちゃんと記載されているか、確認しましょう。
「再契約の定め」がないにも関わらず、「定期借家契約」で更新料を取るのは、おかしな話です。強気で更新料の削除を交渉しましょう。
賃貸借契約に必要なもの
さあ、いよいよ契約です！
契約に必要になる、主に以下のようなものです。
－ 申込書
－ 保証人（通常２人）
－ 印鑑登録をした印鑑
－ 印鑑登録証
－ 保証金、前払い家賃
－ 仲介手数料
これ以外にも、必要書類などがある場合は、不動産会社が指示してくれます。
難しいのは、保証人探しでしょう。
親・兄弟が保証人になれる場合は、問題ありません。
保証人がいない場合でも、「滞納賃料保証」をやっている会社の保証をつけることで、契約できる場合もあります。
ただし、その場合は、１ヶ月分の家賃に相当する程度の「保証委託料」を支払うことになります。ご近所さまへのご挨拶は忘れずに
契約が終わって、さあ、工事！の前に・・・
ご近所さまへのご挨拶は忘れずにやっておいた方が、後々のためでしょう。
工事中は騒音や、業者の出入りなど、何かとご近所のご迷惑になることも多いです。
また、ゲストハウスという、不特定多数の方が宿泊する施設に対して、警戒心や不安感をもっている場合もあります。
「はじめまして」のご挨拶から、ご近所付き合いを始めましょう。ライフラインの申し込み
工事を開始するには、少なくとも電気と水は不可欠です。
契約開始直後に、早速申し込みをすませましょう。
申し込みが必要なものは、以下の通りです。
－ 電気
－ ガス
－ 上・下水道
－ 電話・インターネット
これらの手続きを早く済ませて、いざ工事を開始しましょう。
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類があります。
「定期借家契約」とは、2000年にスタートした新しい賃貸借契約です。
その特徴は、
① 契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了
② したがって、家主の方、借家人の方、双方で再契約の合意ができなければ、借家人の方は引き続きその建物を賃借することはできなくなる
という点です。
一方、従来からある「普通借家契約」では、正当の事由がない限り家主からの更新拒絶はできず、自動的に契約が更新されることになっています。
つまり、「定期借家契約」だと、あなたが何も悪いことをしていなくても、一定の契約期間が過ぎると、大家さんは「出ていって下さい」と言うことができ、 あなたもそれに従わなければならないのです。
ですので、ずっとゲストハウスを運営していきたいと思っている人には、数年後に退去しなければならなくなる、というリスクが「定期借家契約」にはある訳です。
（もちろん、期間満了後に再契約をするという可能性はありますが。）
もちろん、「普通借家契約」を結べることに越したことはありません。
ただ、現実として、「定期借家契約」の物件が多いことは否めません。
ですので、「定期借家契約」の物件を借りるにしても、 投資した開業資金がしっかり回収でき、十分な利益が見込める程度の年数を契約期間とする必要があります。
ステップ８） 改修工事を進める
意外と自分でできる！改修工事
改修工事は、意外と自分でできることも多いです。
「改修工事は大工さんにおまかせ」という方も多いですが、大工さんの日当だけでも2万円／日程度はかかってしまいます。
また、材料費も自分で選べば、ホームセンターの方が安く挙がる場合も。
最近の大型ホームセンター、いわゆる「スーパーセンター」になると、 品揃えも多く、価格も業者を通すよりも安い場合があります。
（右の写真は、京都の「ホームセンタームサシ京都八幡店」の資材売り場です。）
開業までの時間がない方、資金に十分の余裕がある方、不器用な方にはオススメしませんが、 なるべく開業費を抑えよう、という人はドンドン自分でやってみましょう！
例えば、自分でやれることとしては、以下のようなものが挙げられます。
－ 柱の塗り（ベンガラ・柿渋・科学塗料など）
－ 壁の左官（下地の土壁は除く。ジュラク壁や漆喰など）
－ 障子の張替え
－ 簡易な間仕切りの設置
見積もりの依頼と業者の選定
ステップ６）で目処をつけた業者に、見積もりを依頼してみましょう。
見積もりは、業者さんが実際に物件に来て行われます。
従って、賃貸借契約を結んで物件を明け渡してもらうまでは、原則できません。
見積もりを依頼する業者は、下記の工事に関してです。
－ 内装・外装工事（自分でやれること以外）
－ 水周り工事（トイレの増設や、お風呂工事、洗面所の設置など）
－ 電気工事（誘導灯、非常灯、コンセントの増設など）
－ 畳や襖の新調・張替えと設置
見積もりは、なるべく複数の業者にしてもらうといいでしょう。
目安としては２～３社です。
最終的に選ぶ業者は、
見積もり金額はもちろん、
しっかりした見積もり書をつくっているか、
あなたの希望に対して柔軟に対応してくれるか、
期日までに工事を完了できるか、
がポイントになってきます。
ステップ９） 予約受付はオープン前に
オープンの日を決め、予約受付を開始しよう
通常は、営業許可書が下りた次の日がオープンとなります。
保健所の方と、大体いつごろに検査に来て、いつごろに営業許可書が発行されるか、目安をつけておきましょう。
そして、営業許可が発行される予定の次の日をオープンの日として、予約受付を早めに開始しましょう。
ホームページを公開してから、検索などにヒットするまで、ある程度の時間もかかります。
早めのホームページ公開、予約開始を行うことで、ゲストハウスの経営を早めに軌道に乗せましょう。予約管理に便利なツール
実際に予約が入った場合、そのお客様の予約内容・個人情報や、ゲストハウスの予約状況を管理していく必要があります。
大学ノートに手書きで、というのもいいですが、仕事の効率を考えるとオススメできません。
私のゲストハウス和楽庵では、主に下記の３つのツールを使って業務を行っています。
① Guest Book（エクセル形式）
お客様の予約内容・個人情報を管理するのに使うツール。
予約したお部屋や泊数、人数だけでなく、お名前や住所、電話番号といった個人情報も管理しています。
また、仮予約中、本予約成立済み、再確認中といった、現在の予約の進行具合もこれで把握しています。
② 予約表（紙）
ゲストハウス全体の予約状況が一目で分かる、「予約状況早見表」。
例えば、電話予約があった場合に、これを見れば３秒で空室状況が判断できるというものです。
縦軸にお部屋のタイプ、横軸に月日をとった、表形式になっています。
③ メールテンプレート（メモ帳形式）
予約についてお客様とメールでやりとるする際には、同じような文章を書くことが多いです。
それらのよく使う文章を、テンプレートとして、メールの処理速度を上げるツールです。
集客に役立つ、宿泊施設予約サイト
最後に、予約を開始するにあたって、集客力のアップにつながる、宿泊予約サイトについてご紹介します。
＜日本国内＞
楽天トラベル
じゃらんnet
＜海外＞
HOSTELWORLD
Hostels.com
hostelbookers.com
それでは、それぞれの特徴をまとめて見てみましょう。
サイト名 手数料 集客力 営業許可書 提携関係 楽天トラベル 8～10％ △ 必要 なし じゃらん 8％ ◎ 必要 なし HOSTELWORLD 10％ ◎ 必要 提携 Hostels.com 10％ △ 必要 hostelbookers.com 10％ △ 不要 なし
注） 提携関係とは、片方のサイトに登録すると、自動的に提携先のサイトにも表示されることを意味します。
いずれのサイトも、登録料やページ作成費などの初期投資は一切不要ですので、試しにトライしてみてはどうでしょう。
ステップ１０） さあ！オープン！！
開業準備のチェックリスト
開業まで、あとちょっとです！
下記は、ゲストハウスとして最低限必要と思われるもののリストです。
やり残したことはないか、買い忘れはないか、チェックしてみましょう。
宿守として、経営者として大事なこと
開業するにあたって、オーナーのあなたは、宿守でもあり経営者でもあります。
下記のようなことを、心にとめて、日々の運営をされるとよいでしょう。
① お客様が、「泊まってよかった～！」と思えるような心配りを。
「ホスピタリティ」をいつも心に。
－ お客様との会話やサービス
－ お宿がキレイか、設備や備品に不備がないか確認する
－ 災害、トラブル、クレームの対応 など
② スタッフに気持ちよく働いてもらう
－ 新人さんのの研修をしたり、スタッフを必要に応じてフォローする
－ スタッフ同士が交流し、慰安する機会をつくる
③ 売上げ・稼働率を管理し最大化するように心がける
－ 売上げ・経費をチェックし、帳簿をつける
－ 予約状況をチェックし、キャンセルや予約ミスの防止に努める
－ 空室が目立つ場合は、売り出しを強化する
－ 雑誌やネットなどでPRする など
特に大事なのが、「ホスピタリティ」です。
「ホスピタリティ」とは、「思いやり」「心からのおもてなし」という意味です。
特にサービス業でよく使われております。
形や行動などで示す「マナー」は、 相手に不快感を与えないための最低限のルールです。
そこに「心」が加わると、ホスピタリティになります。
深い心地良さが加わることで、信頼や信用、安心感が生まれます。
「ホスピタリティ」のある宿は、きっとお客様も集まるステキな宿になることでしょう。
素敵なゲストハウスを開業して下さい！！
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